Основные принципы работы со счетами эксроу

18 Апреля 2019

В Закон № 214-ФЗ недавно были внесены изменения, обязывающие каждого застройщика использовать счета – эксроу. Это новая схема инвестирования в строительство, и необходимо понять принципы её работы.

Как рассказал Константин Бачкин, специалист в сфере управления недвижимостью в ПАО «Сбербанк», что до введения этих изменений, порядка 60-70% средств шло непосредственно на финансирование строительства. Остальная часть делилась пополам – 15% средств шли от дольщиков, и 15% - собственные. При использовании эксроу объём финансирования необходимо увеличивать до 85% от бюджета, остальные 15% - это собственные финансы. Если есть ликвидационный залог, то можно снизить их долю до 10%.

Схема работы застройщика с банком по счетам эксроу – банк выделяет 85% от бюджета на строительство. Граждане, совершая покупку жилья, по-прежнему заключают ДДУ, перечисляют средства на указанные реквизиты, а они копятся на эксроу – счёте. После того, как застройщик введёт дом в эксплуатацию, то есть, выполнит все свои обязательства, он сможет получить средства от продажи квартир. Эксроу – счёт будет разблокирован при наличии всех необходимых документов. Деньги, в первую очередь, пойдут на погашение процентов по выданному кредиту, затем на погашение основного долга, излишек будет прибылью застройщика.

Другое нововведение – каждая сделка с использованием ДДУ теперь не будет регистрироваться. В этом больше нет необходимости, так как при использовании счетов эксроу оформляется залог права на аренду земельного участка под строящимся домом, а также залог на имущественные права строящихся жилых площадей.

Все права поручителей, бенефициаров, контролирующих компания, процедуру выделения и оформления залога долей и прочее необходимо обсуждать с банком при получении кредита и заключении соответствующего договора. Но регистрация залога на каждую отдельную квартиры в органах Росреестре больше не будет. Это большой плюс новой схемы, как отметил эксперт от ПАО «Сбербанк».